严禁“体外循环”！这个省出手加强预售资金监管

日前，福建省发文加强房地产预售资金监管，对房地产项目预售资金的管理、缴存、使用等进行详细规范，其中提出，严禁预售资金“体外循环”，专款专用。同时也表示，支持信用良好、管理规范的房企使用保函替代预售监管资金。

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业内人士认为，福建此次对预售资金实行专户管理，规范资金缴存，完善使用管理，严格进行缴存和使用管理，明确了相关各方职责，将减少房地产市场风险，有效做到保交房、保民生、保稳定。

福建省加强预售资金监管

5月29日，福建省住建厅发布了《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》，出台了四方面措施，规范商品房预售行为，从严预售资金监管。

一是实行专户管理。房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度，以及房地产开发企业、监管银行和监管部门三方权力义务和违约责任。

二是规范资金缴存。房地产开发企业应在合同签约前书面提示购房人，告知应该将定金、首付款等直接存入监管账户，并及时办理商品房买卖合同网签。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。

三是完善使用管理。房地产管理部门要结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度。监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。要结合房地产开发企业信用评价，实施预售资金监管分级管控，支持信用良好、管理规范的房地产开发企业，使用保函替代预售监管资金。

四是强化风险防控。房地产管理部门要建立预售资金异动预警机制；对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停销售，暂停监管资金拨付，限期整改；对施工单位、监理单位配合开发企业腾挪套取预售资金的，由行业主管部门予以曝光，将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分；对商业银行未将预售资金监管账户作为按揭贷款到账账户的、未履行商品房预售资金监管协议违规拨付预售监管资金的，房地产管理部门应将该商业银行违规行为即时书面函告当地人行、银保监部门，追缴被违规划扣的资金。

福建省住建厅要求，即日起各地要全面排查各在建在售商品房项目预售资金监管落实情况，严防企业违规使用预售资金，引发新的项目风险，检查和处置情况于6月15日前报送省厅。

多角度堵住预售资金“体外循环”漏洞

对于福建省预售资金监管新政的内容，中指研究院企业研究总监刘水指出，首先，文件明确了房企、监管银行及监管部门三方的权利和责任，防止一旦发生问题出现机构扯皮现象。第二，文件规范了预售资金的缴存流程，专款专用，防止预售资金“体外循环”及挪用。第三，文件在加强监管的同时，对预售资金监管额度保持灵活性，对信用良好的企业可以使用保函代替监管资金，也是正向激励。

刘水认为，福建此次对预售资金实行专户管理，规范资金缴存，完善使用管理，严格进行缴存和使用管理，明确了相关各方职责，将减少房地产市场风险，有效做到保交房、保民生、保稳定。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次福建新政最大亮点是从多个角度堵住了预售资金“体外循环”漏洞，包括堵住自动扣款等漏洞，及时告知冻结划款，要求定金、首付款等直接存入监管账户，严禁预售资金“体外循环”，做好明察暗访工作，严管擅自划款行为，建立预警机制等。

严跃进认为，此次福建政策的出发点主要是严防企业违规使用预售资金引发新的项目风险。从今年防范房地产金融风险的角度出发，各地依然要把预售资金监管工作做好，积极落实相关政策，防范衍生出新的风险问题。另外，政策明确，要优化预售资金的申请审核和拨付流程。从这个角度看，一些优秀房企还是可以享受到优惠政策的，包括保函替换制度等，类似优惠和鼓励措施也是后续各地要推进的内容。

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